Cum faci bani din real estate: muncind și gândind

Cum faci bani din real estate: muncind și gândind

Share this article:

Prima mea investiție în real estate datează din 2012. Am cumpărat atunci 50% dintr-o clădire de pe Buzești, pentru ca la doi sau trei ani după, să vând la un preț mai mare. Poate fiindcă am intrat în această piață după boom-ul și recesiunea din România, pentru mine nu e un business foarte ușor, în care poți da lovitura imediat. Dar tocmai de aceea, satisfacția de a câștiga e mai mare. Ca să înțelegi cum funcționează piața, am să dau un exemplu. Recent, am vândut un imobil de 3.000 de metri pătrați, cu un Return on Investment de 95%. Cum am ajuns la acest profit? Era vorba de un așa-numit distress asset, activ cu probleme. Era grevat de datorii și lipsit de chiriași. L-am pus pe picioare printr-o acțiune de reorganizare care a inclus un comision agresiv pentru agenții care mi-au adus chiriașii. Cumpărătorul e un fond de investiții cunoscut. 

1. Nu cumpăra niciodată o clădire “la cheie”

Pare cool să pui ochii pe o proprietate atrăgătoare, să dai banii pe ea și să o revinzi la scurt timp, cu profit. Dar business-ul numit real estate nu funcționează așa. Cel puțin, nu după 2012, când am intrat eu în această piață. Principiul după care mă ghidez e să nu cumpăr niciodată ceea ce pare din start grozav. Altfel spus, o clădire de birouri frumoasă, finisată și plină de chiriași nu e cea mai atractivă investiție, pentru că tu vei plăti profitul altcuiva – sau munca depusă de acel business, în loc să contabilizezi câștigul în P&L-ul propriu.

Dimpotrivă, dacă știi să intuiești într-o cenușăreasă nerenovată și neocupată prințesa atrăgătoare de peste un an sau doi, atunci ai aptitudini pentru real estate. Dar îți mai trebuie ceva: munca.

2. Cum îți creezi profitul

Tocmai din cauza ei, a muncii, afacerile nu sunt ce spuneau comuniștii că sunt, un fel de trândăveală și exploatare. Dacă ai luat o proprietate într-o condiție mai puțin bună, va trebui să investești în ea. Pentru clădirea de 3.000 de metri pătrați, a durat un doi ani să o aduc acolo unde voiam: chiriași de calitate, organizare internă, eficiență pe cheltuieli. În acel moment, proprietatea devine atractivă pentru, de exemplu, un fond de investiții.

3. Dacă vrei să fii investitor, cumpără cu banca

Nu pot dezvălui sumele, dar pentru proprietatea despre care vorbesc, finanțarea a venit doar în proporție de 35% din fonduri proprii. Restul de 65% i-am obținut de la bancă. Dacă te îngrijorează dobânzile, află că într-un astfel de business sunt acoperite de profit. Ține ochii pe costuri, cum se spune, și vei vedea că îți ies calculele.

E drept, ca să obții împrumuturi, îți trebuie un track record de investitor profesionist. Nu poți intra pur și simplu într-o bancă din stradă, fără garanții. Sumele de care ai nevoie sunt cu cel puțin șase cifre.

La fel, ameliorarea unei proprietăți necesită echipe de specialitate, de la constructori la juriști. Dar tocmai de aceea real estate-ul e un business de sine stătător.

3. Poți cumpăra chiar orice dărăpănătură? Nu. Și atunci, ce contează? Location, Location, Location!

E o vorbă a dezvoltatorilor imobiliari din SUA. E mai corect s-o traducem prin “Amplasament”, fiindcă “locație” nu există în dicționar cu sensul din engleză. În orice caz, locul în care e situată o clădire este cel care creează diferența între o dărăpănătură pură și simplă și un activ cu perspective frumoase. Există în orice oraș anumite zone de top, care vor rămâne așa, pur și simplu fiindcă nu se mai poate construi pe ele. Dacă știi să le găsești, îți mai trebuie doar banii de pornire, cum spuneam – destul de mulți în real estate.

4. Concluzia

Din punctul meu de vedere, imobiliarele sunt un business cu risc mai redus decât altele, dar care necesită timp și energie. Poate că am norocul de a mă fi născut, ca om de afaceri, mai târziu decât bula imobiliară din România. Dar tocmai de aceea îmi place să construiesc pe termen lung și mi se pare că mai am destul de învățat.


Share this article: