US News publică un articol interesant despre pregătirea mentală și financiară pe care trebuie să o ai ca să te poți numi investitor în real estate. Am citit cu atenție și, fiindcă am la activ o serie de tranzacții imobiliare, îmi permit să nuanțez principiile globale și, apoi, să adaug câteva recomandări care se aplică pe piața din România. Rândurile de mai jos sunt utile mai ales pentru investitorii aflați la începutul drumului. 

Perspectiva globală

Conform publicației amintite, pentru a avea succes în materie de imobiliare, trebuie să parcurgi patru pași.

1. Pune-ți finanțele personale în ordine. Ghidează-te după regula 50-30-20, care spune că trebuie să cheltuiești 50% din veniturile personale pentru nevoi, 30% pentru dorințe și să economisești cele 20 de procente rămase. Achizițiile imobiliare se fac din surplus, adică din economii.
2. Pregătește-te să înveți. În primul rând, despre contracte, notariat, taxele percepute de stat și chiar despre Evidența Populației, dacă viitorul chiriaș își vrea adresa în buletin. Vremurile în care dădeai pur și simplu o cheie contra unei sume lunare “în mână” sunt pe punctul de a trece. Un contract te protejează și pe tine, așa-numitul locator, adică cel care închiriază, iar taxele nu sunt chiar atât de mari (10% în România, în momentul de față).
3. Ai studiat piața? Nu e de ajuns să urmărești prețul apartamentelor și media chiriilor dintr-o anumită zonă. Poți investi în real estate și prin intermediul unei companii de construcții sau amenajări interioare. Sau într-un fond de investiții imobiliare.
4. Ia în calcul costurile de mentenanță și renovările. Dacă ai închiriat vreodată un apartament pentru câțiva ani, chiriașii îți vor cere bani pentru unele reparații și au dreptul să facă asta. Și, atunci când un chiriaș pleacă, va trebui să te pregătești să renovezi casa, chiar dacă acesta a păstrat-o în bune condiții.
   Nu uita că în România, reparațiile și renovările sunt o problemă mai mare decât pe alte piețe, fiindcă majoritatea meseriașilor buni au plecat din țară pentru venituri mai bune în țările occidentale și, logic, pe o cerere crescută, companiile care execută astfel de lucrări au prețuri relativ mari.

Perspectiva românească

Dincolo de felul cum am încercat să aplic recomandările de mai sus pentru piața autohtonă, eu cred că la recomandările US News se mai adaugă o serie de sfaturi, utile mai ales în România.

1. Ai/poți găsi 70.000 de euro? E doar o sumă-exemplu, pe care putem exersa, dar notează ordinul de mărime. Presupunem că acesta este costul unui apartament dintr-o zonă relativ bună a Bucureștiului, din care poți obține o chirie de 300 de euro pe lună. Matematica simplă spune că îți vei recupera toată suma din chirie în 233 de luni, adică aproape 20 de ani. Acesta e însă un calcul stupid, fiindcă apartamentul rămâne al tău și vei putea să-l revinzi la un moment dat. Ceea ce contează e într-o astfel de situație yield-ul anual, care e de 3.600 de euro, adică aproximativ 5,1%. Acest randament e mult peste dobânzile pentru un depozit bancar, care se situează între 0,5 și 1,5% pentru euro. Însă nu ia în calcul costurile de mentenanță, taxele și munca pe care o vei investi tu în afacere.
   Fiindcă 70.000 reprezintă lichidități importante raportat la salariul mediu din România, voi adăuga că poți ajunge investitor și cu mai puțin, în ipoteza că faci un credit la bancă pentru apartamentul respectiv. Va trebui să pornești doar cu 25-30.000 de euro cash, dar în acest caz va trebui să scazi din întreaga afacere costurile creditului.
2. Uită de speculații. Piața românească e dificilă și vremurile când cumpărai un lot de casă cu 20.000 de euro pentru a-l vinde peste un an cu 30.000 sunt de mult apuse. Economia globală ar putea intra anul viitor într-o recesiune, nu neapărat de proporții, dar asta va modifica evoluția pieței imobiliare. A cumpăra și a vinde proprietăți e într-adevăr un business bun, dar numai pentru investitorii specializați și cu lichidități de ordinul sutelor de mii de euro. Dacă vrei să câștigi din acest gen de business, găsește un fond de investiții imobiliare de încredere. Succesul pe care ți-l vei construi aici te va face la un moment dat să dispui de lichidități și un background care te recomandă pentru o participare substanțială, cu drept de decizie, într-un business de proporții mai mari.
3. Gândește în perspectivă. Vom avea recesiune? Dacă da, valoarea aparatamentului-exemplu de 70.000 de euro ar putea scădea, să zicem, la 60.000 de euro peste trei ani. Imobiliarele sunt însă investiții cu termen de câteva decenii. Mai tare decât recesiunile contează, în acest caz, perspectivele de dezvoltare a zonei. Dacă vorbim de clădiri rezidențiale, centrul Bucureștiului sau al altor orașe mari va avea cu siguranță tendința să se aprecieze mai mult decât cartierele construite pe vremea comunismului. O zonă în care a avut loc o dezvoltare masivă, ca Lujerului din București, a dublat sau triplat valoarea apartamentelor învecinate, prin mall-urile, hypermarketurile și facilitățile de transport apărute. Drumul Taberii e în principiu un cartier de blocuri dezirabil, dar eterna problemă a metroului scade dramatic și prețurile proprietăților, și pe cele ale chiriilor.
4. Acționează prudent. Am vorbit mai sus de recesiune și faptul că ea contează mai puțin pe termen lung. Pe termen mediu însă, piața românească de real estate e una încă foarte volatilă, după criza din 2008-2010. Măsurile prudente pe care trebuie să le iei se referă la contracte pe termen cât mai lung, cu valoare stabilită în euro și altele asemenea. Revenind la exemplu apartamentului de mai sus, un contract pe doi ani cu o chirie de 300 de euro pe lună îți va aduce 7.200 de euro. Presupunând că apartamentul va rămâne neocupat șase luni după, mai adaugi 1.800 de euro pentru al treilea an, adică un total de 9.000 de euro. Dacă însă ai închiria pe trei ani, cu 275 de euro pe lună, ai obține 9.900 de euro, deci mai mult. Iar în varianta cu șase luni neocupate, nu am luat în calcul reparațiile și/sau renovarea, și nici munca pentru găsirea unui nou chiriaș.
5. Verifică-ți potențialii parteneri sau chiriași. Pentru un investitor la început de drum, asta se referă la lucruri simple, precum căutarea pe Google, Facebook sau, în cazul oamenilor de afaceri, pe LinkedIn. Oamenii spun multe despre ei înșiși online și creează o impresie destul de exactă.
6. Discută cu agențiile imobiliare. Vorbeam mai sus despre documentare și site-urile de anunțuri, care sunt o resursă utilă de pornire. Însă știi, poate, că cel puțin la noi, prețurile din anunțurile imobiliare sunt simțitor diferite față de cele care se tranzacționează real. Foarte simplu spus, e suma pe care o cere vânzătorul. Cea pe care o obține e foarte probabil mai mică. Sau, mai important, în unele zone proprietățile nu se tranzacționează, pur și simplu. Iar asta contează și ca semnal negativ, în primul pas, și ca oportunitate pe termen mediu, pentru investitorii specializați.