Cum ajungi investitor în real estate

11.12.2018   |  Real Estate

US News publică un articol interesant despre pregătirea mentală și financiară pe care trebuie să o ai ca să te poți numi investitor în real estate. Am citit cu atenție și, fiindcă am la activ o serie de tranzacții imobiliare, îmi permit să nuanțez principiile globale și, apoi, să adaug câteva recomandări care se aplică pe piața din România. Rândurile de mai jos sunt utile mai ales pentru investitorii aflați la începutul drumului. 

Perspectiva globală

Conform publicației amintite, pentru a avea succes în materie de imobiliare, trebuie să parcurgi patru pași.

  1. Pune-ți finanțele personale în ordine. Ghidează-te după regula 50-30-20, care spune că trebuie să cheltuiești 50% din veniturile personale pentru nevoi, 30% pentru dorințe și să economisești cele 20 de procente rămase. Achizițiile imobiliare se fac din surplus, adică din economii.
  2. Pregătește-te să înveți. În primul rând, despre contracte, notariat, taxele percepute de stat și chiar despre Evidența Populației, dacă viitorul chiriaș își vrea adresa în buletin. Vremurile în care dădeai pur și simplu o cheie contra unei sume lunare “în mână” sunt pe punctul de a trece. Un contract te protejează și pe tine, așa-numitul locator, adică cel care închiriază, iar taxele nu sunt chiar atât de mari (10% în România, în momentul de față).
  3. Ai studiat piața? Nu e de ajuns să urmărești prețul apartamentelor și media chiriilor dintr-o anumită zonă. Poți investi în real estate și prin intermediul unei companii de construcții sau amenajări interioare. Sau într-un fond de investiții imobiliare.
  4. Ia în calcul costurile de mentenanță și renovările. Dacă ai închiriat vreodată un apartament pentru câțiva ani, chiriașii îți vor cere bani pentru unele reparații și au dreptul să facă asta. Și, atunci când un chiriaș pleacă, va trebui să te pregătești să renovezi casa, chiar dacă acesta a păstrat-o în bune condiții.
    Nu uita că în România, reparațiile și renovările sunt o problemă mai mare decât pe alte piețe, fiindcă majoritatea meseriașilor buni au plecat din țară pentru venituri mai bune în țările occidentale și, logic, pe o cerere crescută, companiile care execută astfel de lucrări au prețuri relativ mari.

Perspectiva românească

Dincolo de felul cum am încercat să aplic recomandările de mai sus pentru piața autohtonă, eu cred că la recomandările US News se mai adaugă o serie de sfaturi, utile mai ales în România.

  1. Ai/poți găsi 70.000 de euro? E doar o sumă-exemplu, pe care putem exersa, dar notează ordinul de mărime. Presupunem că acesta este costul unui apartament dintr-o zonă relativ bună a Bucureștiului, din care poți obține o chirie de 300 de euro pe lună. Matematica simplă spune că îți vei recupera toată suma din chirie în 233 de luni, adică aproape 20 de ani. Acesta e însă un calcul stupid, fiindcă apartamentul rămâne al tău și vei putea să-l revinzi la un moment dat. Ceea ce contează e într-o astfel de situație yield-ul anual, care e de 3.600 de euro, adică aproximativ 5,1%. Acest randament e mult peste dobânzile pentru un depozit bancar, care se situează între 0,5 și 1,5% pentru euro. Însă nu ia în calcul costurile de mentenanță, taxele și munca pe care o vei investi tu în afacere.
    Fiindcă 70.000 reprezintă lichidități importante raportat la salariul mediu din România, voi adăuga că poți ajunge investitor și cu mai puțin, în ipoteza că faci un credit la bancă pentru apartamentul respectiv. Va trebui să pornești doar cu 25-30.000 de euro cash, dar în acest caz va trebui să scazi din întreaga afacere costurile creditului.
  2. Uită de speculații. Piața românească e dificilă și vremurile când cumpărai un lot de casă cu 20.000 de euro pentru a-l vinde peste un an cu 30.000 sunt de mult apuse. Economia globală ar putea intra anul viitor într-o recesiune, nu neapărat de proporții, dar asta va modifica evoluția pieței imobiliare. A cumpăra și a vinde proprietăți e într-adevăr un business bun, dar numai pentru investitorii specializați și cu lichidități de ordinul sutelor de mii de euro. Dacă vrei să câștigi din acest gen de business, găsește un fond de investiții imobiliare de încredere. Succesul pe care ți-l vei construi aici te va face la un moment dat să dispui de lichidități și un background care te recomandă pentru o participare substanțială, cu drept de decizie, într-un business de proporții mai mari.
  3. Gândește în perspectivă. Vom avea recesiune? Dacă da, valoarea aparatamentului-exemplu de 70.000 de euro ar putea scădea, să zicem, la 60.000 de euro peste trei ani. Imobiliarele sunt însă investiții cu termen de câteva decenii. Mai tare decât recesiunile contează, în acest caz, perspectivele de dezvoltare a zonei. Dacă vorbim de clădiri rezidențiale, centrul Bucureștiului sau al altor orașe mari va avea cu siguranță tendința să se aprecieze mai mult decât cartierele construite pe vremea comunismului. O zonă în care a avut loc o dezvoltare masivă, ca Lujerului din București, a dublat sau triplat valoarea apartamentelor învecinate, prin mall-urile, hypermarketurile și facilitățile de transport apărute. Drumul Taberii e în principiu un cartier de blocuri dezirabil, dar eterna problemă a metroului scade dramatic și prețurile proprietăților, și pe cele ale chiriilor.
  4. Acționează prudent. Am vorbit mai sus de recesiune și faptul că ea contează mai puțin pe termen lung. Pe termen mediu însă, piața românească de real estate e una încă foarte volatilă, după criza din 2008-2010. Măsurile prudente pe care trebuie să le iei se referă la contracte pe termen cât mai lung, cu valoare stabilită în euro și altele asemenea. Revenind la exemplu apartamentului de mai sus, un contract pe doi ani cu o chirie de 300 de euro pe lună îți va aduce 7.200 de euro. Presupunând că apartamentul va rămâne neocupat șase luni după, mai adaugi 1.800 de euro pentru al treilea an, adică un total de 9.000 de euro. Dacă însă ai închiria pe trei ani, cu 275 de euro pe lună, ai obține 9.900 de euro, deci mai mult. Iar în varianta cu șase luni neocupate, nu am luat în calcul reparațiile și/sau renovarea, și nici munca pentru găsirea unui nou chiriaș.
  5. Verifică-ți potențialii parteneri sau chiriași. Pentru un investitor la început de drum, asta se referă la lucruri simple, precum căutarea pe Google, Facebook sau, în cazul oamenilor de afaceri, pe LinkedIn. Oamenii spun multe despre ei înșiși online și creează o impresie destul de exactă.
  6. Discută cu agențiile imobiliare. Vorbeam mai sus despre documentare și site-urile de anunțuri, care sunt o resursă utilă de pornire. Însă știi, poate, că cel puțin la noi, prețurile din anunțurile imobiliare sunt simțitor diferite față de cele care se tranzacționează real. Foarte simplu spus, e suma pe care o cere vânzătorul. Cea pe care o obține e foarte probabil mai mică. Sau, mai important, în unele zone proprietățile nu se tranzacționează, pur și simplu. Iar asta contează și ca semnal negativ, în primul pas, și ca oportunitate pe termen mediu, pentru investitorii specializați.
Octavian Pătrașcu  |   11.12.2018   |  Real Estate

Câteva precizări despre startup-uri

16.01.2019   |  Press  |  Startup
Atunci când antreprenorii și investitorii discută între ei, sensul termenului de startup e destul de clar. Dar, după câțiva ani de activitate în domeniu, mi se pare că o serie de precizări sunt utile și pentru oamenii de afaceri cu experiență, și pentru tinerii care se află la primele experiențe de business. (mai mult…)
Read full article

Piața de capital în 2019

15.12.2018   |  Piata de capital
JP Morgan a publicat, la sfârșitul lui octombrie, o prognoză referitoare la piața de capital în 2019. Dacă tabloul macroeconomic general e pozitiv, există o serie de evoluții de care investitorii trebuie să țină cont. Redau și comentez pe scurt câteva tendințe importante.  (mai mult…)
Read full article

Latest Articles
In Tech

24.11.2018   |   Tech

10 trenduri tehnologice în 2019

Cele 10 trenduri tehnologice importante ale lui 2019 includ, în viziunea companiei de consultanță Gartner, noțiuni exotice ca “gemenii digitali” sau software-ul programat de inteligență artificială. În top se păstrează și tehnologii relativ mai cunoscute, ca Blockchain-ul sau quantum computing.  (mai mult…)
Read full article
24.11.2018   |   Tech

Cele mai interesante startup-uri de tech

LinkedIn a actualizat la începutul toamnei un top al celor mai interesante startup-uri din 2018. Așa cum e de așteptat, topul e dominat de companii de tehnologie. Voi analiza pe scurt câteva dintre acestea.  (mai mult…)
Read full article

Latest Articles
In Capital Market

15.12.2018   |   Capital Ma...

Piața de capital în 2019

JP Morgan a publicat, la sfârșitul lui octombrie, o prognoză referitoare la piața de capital în 2019. Dacă tabloul macroeconomic general e pozitiv, există o serie de evoluții de care investitorii trebuie să țină cont. Redau și comentez pe scurt câteva tendințe importante.  (mai mult…)
Read full article
05.12.2018   |   Capital Ma...

Zvonurile de criză: ce știm cu siguranță

Zvonurile referitoare la criză încep să se precizeze. România ar putea intra în recesiune - “tehnică”, deocamdată, adică două trimestre fără creștere economică - în a doua jumătate a anului viitor sau în 2020, spune un român ajuns economist-șef pentru Europa Centrală și de Est la Unicredit Londra, Dan Bucșa (Sursa: Agerpres). În cele ce urmează, îmi propun să analizez câteva efecte și consecințe.  (mai mult…)
Read full article

Latest Articles
In Business Travel

26.11.2018   |   Business T...

Dicționar de afaceri japonez

În vara acestui an, Japonia și Uniunea Europeană au semnat un acord istoric de liber schimb, referitor la produse alimentare, automobile și dezvoltare durabilă, printre altele. La București, avem un nou ambasador, dar nu mai avem nevoie de viză pentru călătoriile pe termen scurt la Tokyo sau Osaka. Cu siguranță, Japonia e o țară plină de oportunități, iar eu am început prin a desțeleni puțin celebra problemă a etichetei de afaceri japoneze. Câteva recomandări pe care le-am verificat din mai multe surse:  (mai mult…)
Read full article
24.11.2018   |   Business T...

Top 3+3 destinații de afaceri

Celebra publicație de business Forbes are, pe site-ul ei, o listă actualizată de țări prietenoase pentru antreprenori și alți oameni de afaceri. Am fost în câteva din aceste țări, motiv pentru care-mi permit să nuanțez comentariile Forbes după cum urmează:

Top 3 economii dezvoltate

  • Marea Britanie. E notorie în accepțiunea de centru financiar global, iar Forbes o cotează ca a treia economie europeană, după Germania și Franța. Cu sau fără Brexit, economia britanică e puternică fiindcă agricultura și industriile extractive sunt puternice, iar Brexitul va schimba mai puține lucruri decât se crede. Sfatul meu: Găsiți-vă timp și pentru muzee dacă mergeți la Londra. Nu am văzut nicăieri lucruri atât de bine organizate și ușor de înțeles ca acolo. Dacă am fi studenți, v-aș spune că intrarea e gratuită. La British Museum sau National Gallery, poți dona. Cât vrei.
  • Noua Zeelandă. E departe, dar e în creștere economică de decenii întregi. Acum câteva zeci de ani, era o economie preponderent agrară și dependentă de Imperiul Britanic, dar neo-zeelandezii au rezolvat între timp problema. Fiindcă economia duduie în Noua Zeelandă, va trebui să aveți la dispoziție resurse serioase pentru a începe o afacere. Dar, pe de altă parte, în materie de plictiseli legate de legi și birocrație, totul va merge ca uns. Sfatul meu: Alocați-vă un pic de timp pentru cultura și natura locală. Dacă nu înțelegeți ce rol și inlfuență au triburile maori în economia Noii Zeelande, ați pierdut, și în plan personal, și în plan financiar.
  • Olanda. Toată lumea știe că e o țară în care poți să-ți faci de cap, dar mai puțini cunosc faptul că vorbim de a șasea cea mai puternică economie din Uniunea Europeană și de o țară care exportă la greu. Oficial, Olanda e într-o epocă de austeritate, consfințită prin politici publice. Față de creșterea din România, de exemplu, această configurație e totuși de mult mai bun augur. Sfatul meu: Dacă ajungeți la Amsterdam, mergeți la Rjksmuseum. Nu trebuie să fiți mari iubitori de artă, încercați să vedeți cum se naște burghezia, adică business-ul. 

Top 3 țări mai puțin cunoscute

  • Estonia. Poate că că știți că a intrat în Uniunea Europeană cu trei ani înaintea noastră, în 2004. Și, mai probabil, ați auzit că e o țară informatizată până-n pânzele albe. În termeni de afaceri, asta înseamnă că mulți români își mută afacerile acolo, și plătesc taxele tot acolo, prin intermediul așa-numitei e-residency. Procesul e ușor de inițiat aici. Sfatul meu: Folosiți, în general, toate facilitățile online legate de birocrație și alte lucruri conexe. Economisiți bani serioși pe care altfel îi cheltuiți pentru avocat, contabil, hârtie, imprimantă. Nu am fost în Estonia, dar dacă vreți un termen de comparație, plătiți o factură la Poșta Română. Acolo conversațiile se poartă încă în lei vechi.
  • Emiratele Arabe Unite. Am scris deja pe larg despre economia din Dubai și restul Emiratelor. Facilitățile de business sunt multiple, climatul legislativ oarecum volatil. În orice caz, Emiratele sunt un teritoriu în care banii circulă. Trebuie doar să știi precis ce vrei. Sfatul meu: Dincolo de mall-uri și altele asemenea, nu vorbim de o destinație turistică excepțională. Căutați confortul mediu, fiindcă media e foarte ridicată în Emirate. Evitați cheltuielile extravagante, fiindcă extravaganțele nu au limită în Golf.
  • România. Suntem cu toții de-ai locului, așa că remarc doar prezența țării noastre în topul Forbes, pe locul 43 la data la care fac această analiză. Vestea bună e că suntem înaintea Bulgariei, a Thailandei sau a Turciei. Tabloul economic conturat de Forbes nu e deloc măgulitor. Totuși, dacă ne uităm în percepția respectivă ca într-o oglindă, avem motive să credem că nu stăm chiar atât de rău. Sfatul meu: E inutil în contextul dat. Totuși, mie îmi place să fac afaceri și să plătesc taxe în România. Dacă aș fi investitor străin, aș avea grijă să mă blindez cu o echipă locală bună, în departamentele de “support”, de la Juridic la Resurse Umane. Restul îl știm cu toții.
Read full article