Cum ajungi investitor în real estate
US News publică un articol interesant despre pregătirea mentală și financiară pe care trebuie să o ai ca să te poți numi investitor în real estate. Am citit cu atenție și, fiindcă am la activ o serie de tranzacții imobiliare, îmi permit să nuanțez principiile globale și, apoi, să adaug câteva recomandări care se aplică pe piața din România. Rândurile de mai jos sunt utile mai ales pentru investitorii aflați la începutul drumului.
Perspectiva globală
Conform publicației amintite, pentru a avea succes în materie de imobiliare, trebuie să parcurgi patru pași.
- Pune-ți finanțele personale în ordine. Ghidează-te după regula 50-30-20, care spune că trebuie să cheltuiești 50% din veniturile personale pentru nevoi, 30% pentru dorințe și să economisești cele 20 de procente rămase. Achizițiile imobiliare se fac din surplus, adică din economii.
- Pregătește-te să înveți. În primul rând, despre contracte, notariat, taxele percepute de stat și chiar despre Evidența Populației, dacă viitorul chiriaș își vrea adresa în buletin. Vremurile în care dădeai pur și simplu o cheie contra unei sume lunare “în mână” sunt pe punctul de a trece. Un contract te protejează și pe tine, așa-numitul locator, adică cel care închiriază, iar taxele nu sunt chiar atât de mari (10% în România, în momentul de față).
- Ai studiat piața? Nu e de ajuns să urmărești prețul apartamentelor și media chiriilor dintr-o anumită zonă. Poți investi în real estate și prin intermediul unei companii de construcții sau amenajări interioare. Sau într-un fond de investiții imobiliare.
- Ia în calcul costurile de mentenanță și renovările. Dacă ai închiriat vreodată un apartament pentru câțiva ani, chiriașii îți vor cere bani pentru unele reparații și au dreptul să facă asta. Și, atunci când un chiriaș pleacă, va trebui să te pregătești să renovezi casa, chiar dacă acesta a păstrat-o în bune condiții.
Nu uita că în România, reparațiile și renovările sunt o problemă mai mare decât pe alte piețe, fiindcă majoritatea meseriașilor buni au plecat din țară pentru venituri mai bune în țările occidentale și, logic, pe o cerere crescută, companiile care execută astfel de lucrări au prețuri relativ mari.
Perspectiva românească
Dincolo de felul cum am încercat să aplic recomandările de mai sus pentru piața autohtonă, eu cred că la recomandările US News se mai adaugă o serie de sfaturi, utile mai ales în România.
- Ai/poți găsi 70.000 de euro? E doar o sumă-exemplu, pe care putem exersa, dar notează ordinul de mărime. Presupunem că acesta este costul unui apartament dintr-o zonă relativ bună a Bucureștiului, din care poți obține o chirie de 300 de euro pe lună. Matematica simplă spune că îți vei recupera toată suma din chirie în 233 de luni, adică aproape 20 de ani. Acesta e însă un calcul stupid, fiindcă apartamentul rămâne al tău și vei putea să-l revinzi la un moment dat. Ceea ce contează e într-o astfel de situație yield-ul anual, care e de 3.600 de euro, adică aproximativ 5,1%. Acest randament e mult peste dobânzile pentru un depozit bancar, care se situează între 0,5 și 1,5% pentru euro. Însă nu ia în calcul costurile de mentenanță, taxele și munca pe care o vei investi tu în afacere.
Fiindcă 70.000 reprezintă lichidități importante raportat la salariul mediu din România, voi adăuga că poți ajunge investitor și cu mai puțin, în ipoteza că faci un credit la bancă pentru apartamentul respectiv. Va trebui să pornești doar cu 25-30.000 de euro cash, dar în acest caz va trebui să scazi din întreaga afacere costurile creditului. - Uită de speculații. Piața românească e dificilă și vremurile când cumpărai un lot de casă cu 20.000 de euro pentru a-l vinde peste un an cu 30.000 sunt de mult apuse. Economia globală ar putea intra anul viitor într-o recesiune, nu neapărat de proporții, dar asta va modifica evoluția pieței imobiliare. A cumpăra și a vinde proprietăți e într-adevăr un business bun, dar numai pentru investitorii specializați și cu lichidități de ordinul sutelor de mii de euro. Dacă vrei să câștigi din acest gen de business, găsește un fond de investiții imobiliare de încredere. Succesul pe care ți-l vei construi aici te va face la un moment dat să dispui de lichidități și un background care te recomandă pentru o participare substanțială, cu drept de decizie, într-un business de proporții mai mari.
- Gândește în perspectivă. Vom avea recesiune? Dacă da, valoarea aparatamentului-exemplu de 70.000 de euro ar putea scădea, să zicem, la 60.000 de euro peste trei ani. Imobiliarele sunt însă investiții cu termen de câteva decenii. Mai tare decât recesiunile contează, în acest caz, perspectivele de dezvoltare a zonei. Dacă vorbim de clădiri rezidențiale, centrul Bucureștiului sau al altor orașe mari va avea cu siguranță tendința să se aprecieze mai mult decât cartierele construite pe vremea comunismului. O zonă în care a avut loc o dezvoltare masivă, ca Lujerului din București, a dublat sau triplat valoarea apartamentelor învecinate, prin mall-urile, hypermarketurile și facilitățile de transport apărute. Drumul Taberii e în principiu un cartier de blocuri dezirabil, dar eterna problemă a metroului scade dramatic și prețurile proprietăților, și pe cele ale chiriilor.
- Acționează prudent. Am vorbit mai sus de recesiune și faptul că ea contează mai puțin pe termen lung. Pe termen mediu însă, piața românească de real estate e una încă foarte volatilă, după criza din 2008-2010. Măsurile prudente pe care trebuie să le iei se referă la contracte pe termen cât mai lung, cu valoare stabilită în euro și altele asemenea. Revenind la exemplu apartamentului de mai sus, un contract pe doi ani cu o chirie de 300 de euro pe lună îți va aduce 7.200 de euro. Presupunând că apartamentul va rămâne neocupat șase luni după, mai adaugi 1.800 de euro pentru al treilea an, adică un total de 9.000 de euro. Dacă însă ai închiria pe trei ani, cu 275 de euro pe lună, ai obține 9.900 de euro, deci mai mult. Iar în varianta cu șase luni neocupate, nu am luat în calcul reparațiile și/sau renovarea, și nici munca pentru găsirea unui nou chiriaș.
- Verifică-ți potențialii parteneri sau chiriași. Pentru un investitor la început de drum, asta se referă la lucruri simple, precum căutarea pe Google, Facebook sau, în cazul oamenilor de afaceri, pe LinkedIn. Oamenii spun multe despre ei înșiși online și creează o impresie destul de exactă.
- Discută cu agențiile imobiliare. Vorbeam mai sus despre documentare și site-urile de anunțuri, care sunt o resursă utilă de pornire. Însă știi, poate, că cel puțin la noi, prețurile din anunțurile imobiliare sunt simțitor diferite față de cele care se tranzacționează real. Foarte simplu spus, e suma pe care o cere vânzătorul. Cea pe care o obține e foarte probabil mai mică. Sau, mai important, în unele zone proprietățile nu se tranzacționează, pur și simplu. Iar asta contează și ca semnal negativ, în primul pas, și ca oportunitate pe termen mediu, pentru investitorii specializați.
- Front page
- / Real Estate
- /
- Cum ajungi...
8 evenimente pentru startups și tech la care merită sa participi
Dacă esti fondatorul unui start-up sau scale-up sau daca pregatesti lansarea ideii tale de business, evenimentele de business pot fi utile ca sa vezi cum procedeaza altii. Este util sa vezi ce a funcționat și ce nu pentru alti antreprenori de succes, cum cum gandesc, care e abordarea lor in business.
Participarea la evenimente poate sa consume mult timp și energie, , iar castigurile nu sunt întotdeauna imediate, dar succesul nu se intampla in vid - antreprenorii au nevoie de o atmosfera de energie ca sa ramana pe val, au nevoie de networking, trebuie sa fie conectati la pietele lor, la concurenti, la mediul de business in general.
Eu merg la cateva evenimente in fiecare an si le aleg pe cele unde am ocazia sa vad idei noi puse in actiune, sa cunosc oameni inteligenti și sa explorez diverse sectoare. Ma concentrez pe domeniile mele cheie (real estate, fintech și medtech), dar sunt foarte atent si la ce se intampla in alte domenii de business. Iată ce am pe lista in prezent.
- Premiile Central European Startup Awards - se întâmplă săptămâna aceasta la București!
Am deja alte intalniri si din păcate, nu o sa ajung aici, dar urmaresc evenimentul cu interes.
Este un program regional derulat de Global Startup Awards. In Romania s-au asociat cu Impact Hub, unul dintre cele mai mari spații de coworking, o adevarata platforma de networking pentru antreprenori. Anual, selectează și premiază startup-uri de tehnologie si onlne.
După fazele nationale ale competitiei Central European Startup Awards, castigatorii din cele 10 tari (Austria, Polonia, Cehia, Slovacia, România, Bulgaria, Serbia, Croatia, Slovenia si Ungaria) participa la o competitie regionala, ai carei castigatori sunt anunțat pe 21 noiembrie la București.
2. Disrupt Berlin - 11-12 decembrie, Berlin, Germania
Organizat de TechCrunch, Disrupt Berlin prezintă tendințele noi de business in tehnologie și este un loc excelent ca sa cunosti sau sa afli informatii despre antreprenori, startup-uri și tehnologii care care revolutioneaza pietele
Sunt o multitudine de conferinte, ateliere, oportunitati de networking si companii din toate domeniile din tech, dar axate pe categorii. La editia de anul acesta eu am sa urmaresc Artificial Intelligence / Machine Learning, BioTech / HealthTech, Blockchain și FinTech, dar mai sunt si altele foarte interesante.
3. Bucharest Tech Week – Mai 2020, Bucuresti, Romania
5 zile de conferinte cu vorbitori internationali si locali si o expozitie de gadget-uri si tehnologii B2C. Conferintele sunt axate pe inovatie (pare a fi o tema umbrela, care poate include cam orice in ultima vreme), HR, unele conferinte de programare, dar si Fintech.
4. Wearable Europe – 13 – 14 Mai 2020, Berlin, Germania
Conferinta si expozitie axate pe tehnologii si aplicatii purtabile si progresul monetizarii acestora. Conferinta face parte din IDTechEx Show, o serie de evenimente sinergice despre Printed Electronics, tehnologii purtabile, senzori, IoT, grafene și materiale 2D, stocare de energie, vehicule electrice.
5. EU-Startups Summit – 28-29 Mai, Barcelona, Spania
Unele dintre cele mai "pe val" startup-uri europene - peste 1.500 de fondatori, antreprenori, corporatii, angel investitors, VC si media din toata Europa. Evenimentul tine doua zile si este o ocazie excelenta de networking si un punct de intalnire pentru antreprenorii si investitorii care aspira sa dezvolte companii de tehnologie pe plan international.
6. London Tech Week – 8-12 iunie 2020, London, UK
Un maraton de 5 zile de tehnologie si inovatie, cu evenimente despre conectareaa pietelor globale, securitate cibernetica, transformare digitala si inovatie, pentru start-ups si scale-ups.
7. Webit Festival Europe - 17-20 iunie 2020, Valencia, Spania
Un eveniment urias, Webit este un festival B2B si B2C si o adevarata "fiesta" tehnologica: 15.000 de participanti, 450 de vorbitori, 1.500 de startup-uri selectate, 500 de investitori, media.
Sunt tot felul de conferinte specializate pe diverse verticale, pe mine ma intereseaza in special conferintele din sanatate, fintech și blockchain. Alte evenimente sunt axate pe securitate cibernetica, mobilitate, crestere, viitorul alimentelor, sau divertisment digital si media.
8. Techsylvania – 20-23 iunie 2020, Cluj, Romania
Unul dintre cele mai mari evenimente de tech din CEE, Techsylvania are zeci de evenimente, ateliere, vorbitori si discutii. Poate fi foarte informativ, excelent pentru networking si o sursa buna de idei, cu aproape 4.000 de participanti - ingineri, fondatori, investitori, directori si CEOs din companii IT si digitale, banci și startup-uri.
Exista o competitie pentru startup-uri si la Techsylvania, Startup Avalanche, pentru start-up-urile early stage, care au astfel ocazia sa cunoasca investitori internationali si sa concureze pentru Marele Premiu - o investitie de 100.000 €.
Cum sa atragi investitori: România versus Restul Lumii
În ultimul deceniu, mi-am construit viața profesională ca investitor, concentrându-mă pe 3 domenii cheie: servicii financiare, imobiliare și startup-uri de tehnologiee. Am fost implicat in crearea si dezvoltarea a două fintech-uri majore, iar după acele două exituri reușite, acum îmi direcționez resursele către construirea unei noi companii în acest domeniu - grupul Key Way.
Am inițiat, participat și dezvoltat companii în România, precum și Bulgaria, Ungaria, Cehia, Germania, Marea Britanie, Mexic, Dubai și Asia de Sud-Est. Sunt mereu în căutare de noi segmente, noi piețe și noi oportunități și, prin urmare, interacționez regulat cu instituțiile de reglementare și agențiile oficiale din diferite țări și piețe.
Cel mai recent exemplou este zona GCC (Gulf Cooperation Council – Bahrain, Kuwait, Oman, Qatar și Emiratele Arabe Unite, și Arabia Saudită). Am început să analizez oportunitățile pe care le oferă regiunea la sfârșitul anului 2018, mai specific Emiratele Arabe Unite, care se poziționează din ce în ce mai puternic drept una dintre cele mai dinamice piețe pe plan mondial.
Întreaga experiență de colaborare cu instituțiile de reglementare de acolo a fost un exemplu excelent despre cum să atragi și să încurajezi investitorii! ADGM,regulatorul pentru Abu Dhabi Global Markets, este o instituție înființată destul de recent și am fost foarte impresionat de profesionalismul lor.
Din momentul în care am decis să mă ocup de EAU, am studiat cum funcționează piața din zonă și am contactat autoritățile de reglementare, toate datele de contact fiind publice pe website-urile oficiale si pe pe conturile de LinkedIn. Au răspuns foarte rapid și în doar câteva zile, am stabilit o serie de întâlniri cu reprezentanții autorităților de reglementare atât din Abu Dhabi, cât și din Dubai!
ADGM mi-a dat tot sprijinul de care aveam nevoie și informații foarte clare și detaliate despre ce trebuie să fac și cum trebuie să procedez ca să obțin licența de trading în UAE. M-am întâlnit cu reprezentanți ai departamentului de înregistrare ADGM (unde toate companiile trebuie să se înregistreze înainte de a începe activități comerciale) și ai FSRA (Financial Services Regulatory Authority).
Am primit explicații foarte clare despre proceduri, pașii care trebuie urmați și criteriile ce trebuie îndeplinite, ceea ce este un ajutor fantastic pentru un investitor pe o piață financiară nouă, strict reglementată.
În câteva zile am demarat procedura de înregistrare – totul se petrece online, totul este digital, totul este conceput să fie cât mai simplu și mai transparent.
Creează toate premizele pentru ca investitorii să aibă succes, dar se asigură că îi și verifică foarte atent! O abordare „prietenoasă” nu înseamnă că au standarde mai scăzute, dimpotrivă - s-au asigurat că îndeplinesc toate criteriile comerciale și de afaceri, mi-au evaluat situația financiară, nivelul de capital și afacerile, au analizat experiența anterioară și au verificat atent referințele de pe piețele în care am operat anterior.
Am parcurs un proces foarte riguros de due diligence și evaluare, cu o serie de întâlniri în care am detaliat planul nostru de afaceri și viziunea noastră pe termen lung. Riguros dar prietenos – te simți bine-venit, încurajat și susținut ca investitor.
Mai mult, entuziasmul lor, sau apetitul pentru new business, l-a egalat pe al meu! Sunt bucuroși să întâmpine investitotii și se străduiesc să îi atragă și să le asigure condiții pentru a avea succes. M-a impresionat sinceritatea cu care ei apreciază faptul că un investitor, oricât de mare sau de mic, alege piața lor pentru a-și inființa afacerea.
Mi-ar plăcea să văd același nivel de energie, muncă și apetit pentru business și în țara mea natală, România!
În timp ce alte jurisdicții întâmpină investitorii cu entuziasm și se străduiesc din greu să creeze cadrul necesar pentru ca ei să se dezvolte și să aibă succes, de multe ori mi se pare că autoritățile de reglementare din România, din piața financiară și nu numai, pornesc de la bun început de pe o poziție de neîncredere, suspiciune sau, în cel mai bun caz, de indiferență.
Investitorii sunt priviți cu suspiciune voalată (sau de-a dreptul pe față uneori!), cu neîncredere și uneori chiar cu ostilitate, parca ti-e si rusine sa ai succes.
Sper să vedem o schimbare de mentalitate în România, pentru că eu îmi doresc mult să punem noi, antrepenorii români, țara noastră pe o poziție importantă ca destinație de investiții, să nu fim doar o țara de outsourcing și servicii, dar si de know how si creier!
Cred că autoritățile de reglementare din România ar trebui să nu uite că însuși scopul existenței lor este să faciliteze afacerile, nu să le pună bețe în roate. Iar noi, investitorii, mai ales după ce am avut ocazia de a vedea cum se procedează în alte piețe, trebuie să le reamintim această realitate.
